Träumen Sie vom Leben im eigenen Altbau und sind auf der Suche nach Ihrem Liebhaberobjekt? Bevor Sie sich zum Kauf einer solchen Immobilie entschliessen: Eine unabhängige Bewertung des Kaufpreises sowie die Beurteilung des Zustandes der Immobilie sind unbedingt ratsam, damit nötige Renovations- sowie Unterhalts- und Sanierungskosten direkt in die Hypothekarfinanzierung einfliessen können. Ein Gastbeitrag von MoneyPark.
Die Entscheidung für den Kauf eines Altbaus hat viele Facetten. Im Vorfeld sollten Sie ihre Wahl insbesondere hinsichtlich sämtlicher kurz- und langfristiger Kosten sorgfältig abwägen. Damit sich Ihr Wohntraum auch tatsächlich langfristig so erfüllt, wie Sie ihn sich ausgemalt haben.
Kauf eines Altbaus: Vor- und Nachteile
- Im Normalfall ist der Kaufpreis eines Altbaus günstiger als der eines Neubaus…
- …dafür herrscht meist grösserer Renovierungsbedarf
- ….häufig ist mit höheren Heizkosten zu rechnen
- … oder energetische Sanierungen sind sofort angebracht
- …meist ist das dazugehörige Grundstück bei Altbauten grösser als bei Neubauten
- …die nötige Infrastruktur ist bereits vorhanden…
- …dafür sind Sie bei der eigenen Gestaltung – z.B. im Falle eines geplanten Umbaus eingeschränkter als bei einem Neubau (Denkmal- und Ortsbildschutz)
Kaufpreis gerechtfertigt?
Ist das Traumobjekt gefunden, stellt sich die Frage nach dem angemessenen Kaufpreis. Ist dieser mit Blick auf den Zustand der Immobilie wirklich gerechtfertigt? Gibt es gravierende Mängel, die Investitionsbedarf nach sich ziehen? Hierzu ist es unbedingt ratsam, unabhängige Experten zur Immobilienbewertung hinzuzuziehen.
Renovationen und Umbauarbeiten
Häufig besteht bei Altbauten Renovations- oder sogar Sanierungsbedarf. Doch wie können diese Kosten finanziert werden und worauf sollten Sie noch achten?
Finanzierung durch Hypothekarerhöhung
Für umfangreichere Investitionen ist die Finanzierung über eine Hypothekarerhöhung empfehlenswert. Dabei darf zum einen die Belehnungsgrenze von 80% nicht überschritten werden. Zweitens ist es wichtig, dass die Tragbarkeit der Hypothek auch zukünftig gegeben ist. Die Kosten für Hypothekarzinsen, Amortisationen sowie Unterhalts- und Nebenkosten dürfen dabei nicht mehr als 33% Ihres Brutto-Einkommens ausmachen.
Privatkredit – bei kleineren Renovationen
Bei kleineren Renovationen oder für Beträge, die Sie bald wieder zurückzahlen möchten, eignet sich am ehesten die Aufnahme eines Privatkredites. Die Abwicklung eines solchen Kreditantrags ist unkompliziert, zudem können die Rückzahlungsmodalitäten individuell definiert werden.
Denkmal- oder Ortsbildschutz beachten
Es ist ratsam, sich vor aufwändigen und kostspieligen Umbauten von Experten beraten zu lassen, um allfällige Kosten im Voraus kalkulieren zu können. Denn je nach Gemeinde sind die Vorschriften für Sanierungen unterschiedlich. So benötigt man etwa für den Ausbau des Estrichs fast immer eine Baubewilligung. Dachfenster, Gauben oder Dachbalkone sind ebenfalls nicht überall erlaubt – sei dies aus Gründen des Denkmal- oder des Ortsbildschutzes.
Energetische Sanierungen: Förderprogramme nutzen
Häufig sind die Heizsysteme oder die Fenster in Altbauten in die Jahre gekommen und sollten mit Blick auf die energetischen Unterhaltskosten möglichst noch vor dem Bezug der Liegenschaft ersetzt werden. Energetische Sanierungsmassnahmen werden in der Schweiz häufig gefördert. Es existieren auf Bundes-, Kantons- wie auch Gemeindeebene verschiedene Förderprogramme zur Sanierung von Altbauten.
Werterhaltende Renovationen
Welche Art von Renovationen Sie durchführen lassen, entscheidet auch über die steuerlichen Abzüge, die Sie tätigen können. So genannte werterhaltende Investitionen, wie beispielsweise das Streichen einer Wand oder die Modernisierung einer veralteten Küche oder eines Badezimmers, können Sie von den Steuern abziehen.
Wertsteigernde Renovationen
Wertsteigernd hingegen sind grössere Renovationen. Sie führen insgesamt zu einer Erhöhung des Liegenschaftenwertes, etwa durch ein neues, energieeffizientes Heizsystem oder die Verwirklichung eines Anbaus. Diese Kosten können Sie zwar steuerlich nicht geltend machen, durch die Wertsteigerung aber ist es möglich, dass Ihnen das finanzierende Institut eine höhere Hypothek bewilligt.
Renovationen zum Jahresende vornehmen
Tätigen Sie steuerlich abzugsfähige Renovationen, planen Sie diese am besten über das Jahresende ein. So können die Kosten über zwei Folgejahre aufgeteilt und abgezogen werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch die momentan laufende politische Diskussion zur möglichen Abschaffung des Eigenmietwertes. Sollte die Vorlage bewilligt werden – was frühestens 2021 der Fall sein wird – werden auch Renovationsabzüge nicht mehr möglich sein, mit Ausnahme von Abzügen von energetischen und denkmalpflegerischen Renovationen auf Kantonsebene.
Unabhängige Beratung ist das A und O für die Finanzierung
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