L’achat d’un bien immobilier en Suisse : aperçu des coûts

Le rêve de posséder sa proche maison ou son propre appartement en Suisse est très tentant. Cependant, l’achat d’un bien immobilier entraîne également de nombreux coûts qui vont bien au-delà du prix d’achat réel et rendent le processus d’acquisition complexe. Cela concerne non seulement les coûts directement visibles tels que le prix d’achat lui-même, mais aussi toute une série de frais annexes et de coûts cachés lors de l’achat d’un bien immobilier.

Table des matières

1. Coûts directs lors de l’achat d’un bien immobilier
   – Prix d’achat
   – Frais de notaire
   – Frais du registre foncier
   – Impôt sur les mutations immobilières
   – Reconnaissance de dette
   – Exemple de calcul : Coûts lors de l’achat d’un bien immobilier
2. Coûts liés au financement d’une propriété
3. Coûts cachés
4. Fiscalité lors de l’achat d’un bien immobilier
5. Assurances immobilières
6. Coûts futurs potentiels
7. Influence de l’emplacement et du type de propriété sur les coûts

1. Coûts directs lors de l’achat d’une maison

Prix d’achat

Le prix d’achat constitue sans aucun doute la position la plus visible et généralement la plus élevée parmi les coûts liés à l’achat d’une propriété. Cependant, il ne s’agit pas simplement d’un montant fixe, mais il est composé de différentes composantes.

Outre la valeur réelle de la propriété, qui est déterminée par la taille, l’emplacement, l’état et les équipements, les dynamiques du marché telles que l’offre et la demande influencent également le montant final.

Par exemple, une maison individuelle moderne dans un emplacement prisé à Zurich peut rapidement atteindre un prix d’achat de plus de deux millions de francs. En revanche, des biens similaires dans des zones plus rurales sont nettement moins chers. Une évaluation immobilière professionnelle est indispensable dans ce contexte pour déterminer et négocier un prix équitable et conforme au marché.

Frais de notaire : Quels sont les frais de notaire ?

Les frais de notaire ne doivent pas être sous-estimés lors de l’achat d’une maison. Ils sont dus pour la rédaction du contrat de vente et peuvent varier en fonction du canton dans lequel la propriété est acquise. Les frais de notaire sont souvent compris entre 0,1% et 1% du prix d’achat.

Il est également important de clarifier qui paie le notaire. En Suisse, il est courant que l’acheteur et le vendeur partagent les frais de notaire. Mais il est possible de convenir d’autres arrangements qui doivent être clairement définis à l’avance.

Registre foncier : Quels sont les frais d’inscription au registre foncier ?

L’inscription au registre foncier est un autre point de coût. Le registre foncier répertorie toutes les propriétés et parcelles, et l’inscription au registre foncier est une formalité obligatoire lors de l’achat d’une maison.

Les frais d’inscription au registre foncier varient également selon le canton et sont généralement compris entre 0,1% et 1% du prix d’achat. Les frais d’inscription au registre foncier sont souvent partagés en Suisse entre l’acheteur et le vendeur. D’autres arrangements sont possibles et doivent être clairement définis à l’avance.

Impôt sur les mutations immobilières : Quel est le taux de l’impôt sur les mutations immobilières ?

Lors de l’achat d’une propriété, l’impôt sur les mutations immobilières est perçu dans de nombreux cantons. Le pourcentage varie fortement selon le canton. À Zurich, par exemple, aucun impôt sur les mutations immobilières n’est prélevé, tandis que dans d’autres cantons, il est supporté par l’acheteur et peut représenter entre 1% et 3,3% du prix d’achat. De plus, il existe parfois des taux réduits d’impôt sur les mutations immobilières : par exemple pour l’auto-occupation ou le transfert aux descendants ou au conjoint.

À Neuchâtel, par exemple, l’achat d’une maison de CHF 700’000 entraînerait un impôt sur les mutations immobilières de CHF 23’100.

Reconnaissance de dette : Combien coûte une nouvelle reconnaissance de dette ?

La reconnaissance de dette est un élément essentiel dans le financement de l’achat d’une maison en Suisse et représente le prêt garanti par la propriété. On distingue la reconnaissance de dette lors de la mutation et la reconnaissance de dette au registre. Cette dernière étant gérée sous forme électronique et offrant donc une plus grande flexibilité en cas de changement de banque.

Des coûts sont engagés lors de la création d’une reconnaissance de dette, qui sont généralement supportés par l’acheteur. Ils sont généralement fixés en pourcentage du montant hypothécaire et peuvent représenter environ CHF 100 à CHF 300 pour CHF 100’000.

Exemple de calcul : Coûts directs lors de l’achat d’une propriété d’une valeur de CHF 1’000’000

*L’impôt sur les gains immobiliers pourrait, dans cet exemple, être de CHF 20’000 pour un bénéfice de CHF 200’000 après une certaine durée de détention.

2. Coûts liés au financement d’une propriété

Taux hypothécaire

Les conditions de crédit sont un élément central du financement de votre bien immobilier, car les intérêts et les frais de traitement des prêts ont une influence significative sur l’ensemble des coûts liés à l’achat d’une maison. Alors que les taux hypothécaires varient en fonction du fournisseur et de la situation du marché, on devrait actuellement (en 2023) s’attendre à des taux compris entre 1,5 % et 2,5 %.

Stratégies d’amortissement

Lors de la planification du financement, la stratégie d’amortissement du prêt doit également être prise en compte. En Suisse, les acheteurs ont généralement deux options : l’amortissement direct ou indirect.

L’amortissement direct réduit régulièrement et directement la dette, tandis que dans l’amortissement indirect, les montants remboursés sont versés dans une assurance vie liée (3a), ce qui peut offrir des avantages fiscaux.

Ce point nécessite une évaluation individuelle et devrait être discuté avec un conseiller financier pour élaborer une stratégie conforme aux situations personnelles et financières.

3. Coûts cachés et souvent négligés lors de l’achat d’une propriété

Frais de rénovation et de déménagement

Alors que les coûts d’une maison en soi peuvent déjà représenter un défi, les coûts de rénovation posent d’autres obstacles financiers qui sont souvent sous-estimés.

Il peut être nécessaire d’effectuer des travaux de rénovation avant l’emménagement, que ce soit sous forme de travaux de peinture, de pose de sols ou d’installations. Ces coûts varient considérablement en fonction de l’ampleur des travaux et peuvent aller de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers de francs.

De plus, des frais de déménagement peuvent être à prévoir, pouvant aller de CHF 1’000 à CHF 5’000 en fonction de la distance et de la quantité de biens à déménager.

Frais de raccordement

Les frais de raccordement pour l’électricité, l’eau, le gaz et éventuellement le chauffage à distance sont d’autres points à prendre en compte. Il peut s’agir à la fois de frais ponctuels pour le raccordement lui-même et de coûts liés à l’installation des compteurs.

Dans certains cantons ou communes suisses, cela peut entraîner des coûts totaux allant jusqu’à CHF 2’000. Il est également important de se renseigner sur d’éventuels frais de base annuels des entreprises de services, qui peuvent être facturés malgré une faible consommation.

Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB)

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) montre la qualité énergétique d’une propriété et peut jouer un rôle essentiel dans la décision d’achat. Bien que le certificat énergétique ne soit pas obligatoire dans toute la Suisse, il gagne en importance.

Les coûts du certificat énergétique pour une évaluation énergétique de la maison varient entre CHF 0 et CHF 2’100. Dans sa version standard, le certificat énergétique des bâtiments coûte entre CHF 450 et 650. Cela peut s’avérer être un investissement utile, car une maison écoénergétique permet d’économiser des coûts à long terme et est avantageuse lors de la revente.

Gestion immobilière

Enfin, la future gestion immobilière est un aspect qui ne doit pas être négligé lors d’un investissement immobilier, en particulier lors de l’achat d’immeubles à plusieurs logements. Si vous n’avez ni le temps ni l’expérience de gérer une propriété, vous pourriez engager une société de gestion. En Suisse, les coûts sont généralement de l’ordre de 5% à 10% du loyer annuel brut, s’il s’agit de biens loués, ou des tarifs annuels fixes peuvent être convenus.

4. Fiscalité lors de l’achat d’un bien immobilier

Valeur locative propre : la taxation de votre propriété

La valeur locative propre est un concept central dans la fiscalité immobilière suisse. Elle fait référence au montant que vous devriez théoriquement payer si vous deviez louer votre propre bien immobilier.

En général, la valeur locative propre est fixée à 60-70% de la valeur marchande locale des biens locatifs comparables. Cette valeur locative fictive est ajoutée à votre revenu et doit être déclarée aux impôts. En contrepartie, les intérêts sur les dettes ainsi que les coûts d’entretien et de rénovation peuvent être déduits de l’impôt, ce qui est particulièrement pertinent pour les propriétés plus anciennes ou les rénovations.

Impôt sur les retraits de capital

En Suisse, il est possible d’utiliser des fonds de la caisse de pension pour l’achat de biens immobiliers. Cependant, cela est associé à des conséquences fiscales, notamment l’impôt sur les retraits de capital.

L’impôt sur les retraits de capital est prélevé sur le montant retiré et varie considérablement d’un canton à l’autre. À Genève, le taux d’imposition peut atteindre jusqu’à 12%, tandis qu’à Zoug, il est d’environ 3%. Il est important de noter que cette progressivité fiscale peut varier en fonction du montant retiré et peut avoir des implications sur votre planification financière lors de l’achat d’une maison.

5. Impôt sur les gains immobiliers lors de la vente de biens immobiliers

Un autre facteur fiscal est l’impôt sur les gains immobiliers, qui est dû lors de la vente de la propriété. L’impôt est prélevé sur le profit, c’est-à-dire la différence entre le prix d’achat et de vente.

La hauteur et le calcul de cet impôt varient considérablement d’un canton à l’autre. La durée de possession joue également un rôle, car dans certains cantons, le taux d’imposition diminue avec une durée de possession plus longue.

6. Coûts futurs potentiels

Provisions pour réparations et entretien

Les provisions pour réparations et entretien sont souvent sous-estimées dans le budget d’un propriétaire. Pour préserver durablement la valeur et l’état d’une maison, il est conseillé de constituer mensuellement une réserve. Ce montant devrait représenter au moins 1% du prix d’achat de la maison par an.

Par exemple, pour l’achat d’une maison à CHF 800’000, environ CHF 8’000 devraient être mis de côté chaque année pour les réparations futures et les travaux d’entretien. Cette somme permettra de gérer facilement d’éventuelles rénovations ou réparations nécessaires.

Dépréciation de la valeur et augmentation potentielle

Un autre aspect est la dépréciation de la valeur et l’augmentation potentielle d’une propriété. Divers facteurs tels que le développement économique de la région, les changements d’infrastructure ou l’état général de la maison peuvent entraîner à la fois une dépréciation et une augmentation de la valeur.

Par exemple, une nouvelle construction peut perdre jusqu’à 5% de sa valeur au cours des premières années, tandis qu’une propriété dans une région en plein essor pourrait simultanément augmenter de valeur. Il est essentiel de surveiller les évolutions constantes du marché et, si nécessaire, d’investir dans des mesures de préservation ou d’augmentation de la valeur.

Ajustements et augmentations des impôts fonciers

Un autre risque financier potentiel concerne les ajustements et les augmentations des impôts fonciers. La taxation des biens immobiliers est soumise à des réglementations cantonales et communales qui peuvent évoluer avec le temps. Cela concerne à la fois l’impôt sur les gains immobiliers lors d’une vente ultérieure et les impôts annuels tels que celui sur la valeur locative propre. Par exemple, un ajustement des taux d’imposition dans votre canton pourrait augmenter vos paiements annuels de quelques centaines voire milliers de francs.

L’impôt sur les gains immobiliers touche le vendeur et est calculé sur le profit réalisé lors de la vente. Non seulement le canton joue un rôle, mais aussi la durée de possession. Par exemple, un profit de CHF 200’000 après une possession de 10 ans pourrait être taxé à environ 20% dans le canton de Berne, soit environ CHF 40’000.

7. Influence de l’emplacement et du type de bien immobilier sur les coûts

Entretien externe et interne (entretien du jardin, déneigement)

L’entretien externe et interne engendre souvent des coûts imprévus et dépend fortement de l’emplacement de votre bien immobilier. Par exemple, dans les zones rurales ou celles soumises à des mois d’hiver rigoureux, les dépenses pour l’entretien du jardin et le déneigement peuvent être significatives. Un jardin bien entretenu peut entraîner des coûts annuels de CHF 500 à CHF 2,000, selon sa taille et ses exigences.

Le déneigement peut nécessiter des dépenses supplémentaires de CHF 200 à CHF 800 par an, selon la région et les conditions climatiques. Ces deux postes sont essentiels pour la préservation et l’esthétique de votre propriété, et peuvent influencer de manière substantielle les coûts liés à l’achat d’une maison.

Particularités et frais communs en cas de copropriété

L’acquisition d’une copropriété s’accompagne de particularités et de frais communs souvent sous-estimés. Cela inclut notamment l’entretien des espaces et équipements communs tels que le hall d’entrée, l’ascenseur ou la façade extérieure.

Vous devrez prévoir des charges mensuelles en fonction de la taille de votre appartement et des décisions prises par la copropriété. Par exemple, des rénovations du hall d’entrée commun peuvent rapidement entraîner des coûts supplémentaires de CHF 1,000 à CHF 5,000 par partie.

Des règles spécifiques et des obligations peuvent également figurer dans le règlement intérieur, régissant l’utilisation et l’entretien de la propriété et de son environnement.