Der Traum vom Eigenheim in der idyllischen Schweiz ist für viele verlockend. Allerdings sind mit dem Kauf eines Hauses auch zahlreiche Kosten verbunden, die weit über den eigentlichen Kaufpreis hinausgehen und den gesamten Erwerbsprozess komplex gestalten. Das betrifft nicht nur die direkt sichtbaren Kosten wie den Kaufpreis selbst, sondern auch eine Reihe von Nebenkosten sowie versteckte Kosten beim Hauskauf.
Inhaltsverzeichnis
- Direkte Kosten beim Hauskauf
– Kaufpreis
– Notarkosten
– Grundbuchgebühren
– Handänderungssteuer
– Schuldbrief
– Rechenbeispiel: Kosten beim Hauskauf - Kosten, die bei der Finanzierung einer Immobilie entstehen
- Verborgene Kosten
- Steuerliche Aspekte beim Hauskauf
- Gebäudeversicherungen
- Zukünftige und potenzielle Kosten
- Einfluss von Lage und Immobilientyp auf die Kosten
1. Direkte Kosten beim Hauskauf
Der Kaufpreis
Der Kaufpreis bildet zweifelsohne die auffälligste und in der Regel auch die höchste Position unter den Kosten beim Kauf einer Immobilie. Doch dieser ist nicht lediglich eine festgezurrte Zahl, sondern setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen.
Neben dem eigentlichen Wert der Immobilie, welcher sich aus Grösse, Lage, Zustand und Ausstattung definiert, beeinflussen auch Marktdynamiken wie Angebot und Nachfrage den finalen Betrag.
Beispielsweise kann ein modernes Einfamilienhaus in einer begehrten Lage in Zürich schnell einen Kaufpreis von über zwei Millionen Franken erreichen, während ähnliche Objekte in ländlicheren Gegenden deutlich günstiger zu haben sind. Eine professionelle Immobilienbewertung ist in diesem Kontext unerlässlich, um einen fairen und marktgerechten Preis zu ermitteln und zu verhandeln.
Notarkosten: Wie hoch sind die Notarkosten?
Nicht zu unterschätzen sind im Zuge des Hauskaufs auch die Notarkosten. Diese fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags an und können je nach Kanton, in welchem die Immobilie erworben wird, variieren. Häufig liegen die Notargebühren zwischen 0.1% und 1% des Kaufpreises.
Wichtig ist auch zu klären, wer den Notar zahlt. In der Schweiz ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer sich die Notarkosten teilen. Doch auch andere Vereinbarungen sind möglich und sollten im Vorfeld klar definiert werden.
Grundbuch: Wie hoch sind die Grundbuchgebühren?
Die Eintragung im Grundbuch ist ein weiterer Kostenpunkt. Das Grundbuch führt alle Grundstücke und Liegenschaften und somit ist die Eintragung im Grundbuch eine obligatorische Formalität beim Hauskauf.
Die Grundbuchgebühren hierfür unterscheiden sich ebenfalls je nach Kanton und betragen üblicherweise zwischen 0.1% und 1% des Kaufpreises. Die Grundbuchgebühren werden in der Schweiz häufig von Käufer und Verkäufer geteilt. Doch auch andere Vereinbarungen sind möglich und sollten im Vorfeld klar definiert werden.
Handänderungssteuer: Wie hoch ist die Handänderungssteuer?
Beim Kauf einer Immobilie wird in vielen Kantonen die Handänderungssteuer fällig. Der Prozentsatz variiert je nach Kanton stark. In Zürich fällt zum Beispiel keine Handänderungssteuer an, während sie in anderen Kantonen vom Käufer getragen wird und zwischen 1% und 3.3% des Kaufpreises liegen kann. Zudem gibt es teilweise reduzierte Sätze der Handänderungssteuer, z.B. bei Selbstbewohnung oder Übertragung an Nachkommen oder Ehepartner.
In Neuchâtel würde z.B. ein Hauskauf von CHF 700’000 eine Handänderungssteuer von CHF 23’100 nach sich ziehen.
Schuldbrief: Wie viel kostet ein neuer Schuldbrief?
Der Schuldbrief ist ein essentieller Bestandteil bei der Finanzierung eines Hauskaufs in der Schweiz. Er repräsentiert das durch die Immobilie gesicherte Darlehen. Hierbei wird zwischen einem Handänderungs- und einem Registerschuldbrief unterschieden, wobei letzterer in elektronischer Form geführt wird und daher eine höhere Flexibilität bei einem Bankenwechsel bietet.
Beim Erstellen eines Schuldbriefs entstehen Kosten, welche in der Regel vom Käufer übernommen werden. Diese sind meist prozentual zum Hypothekarbetrag festgelegt und können etwa CHF 100 bis CHF 300 pro CHF 100’000 Betrag ausmachen.
Rechenbeispiel: Direkte Kosten beim Kauf einer Immobilie im Wert von CHF 1’000’000
| Kostenart | Durchschn. Kosten | Bezahlt von |
|---|---|---|
| Notarkosten | CHF 1’000 – 5’000 | Käufer & Verkäufer |
| Grundbuchgebühren | CHF 1’000 – 5’000 | Käufer & Verkäufer |
| Handänderungssteuer | CHF 0 – 33’000 | Käufer |
| Schuldbrief | CHF 1’000 – 3’000 | Käufer |
| Grundstückgewinnsteuer | Variiert stark* | Verkäufer |
*Die Grundstückgewinnsteuer könnte in diesem Beispiel bei CHF 200’000 Gewinn nach einer bestimmten Besitzdauer z.B. CHF 20’000 betragen.
2. Kosten, die bei der Finanzierung einer Immobilie entstehen
Hypothekenzins
Die Kreditkonditionen sind ein zentrales Element der Finanzierung, da Zinsen und Bearbeitungsgebühren für Darlehen einen erheblichen Einfluss auf die gesamten Kosten beim Hauskauf haben. Während Hypothekenzinsen je nach Anbieter und Marktlage variieren, sollte man aktuell (Stand 2023) mit Sätzen zwischen 1.5% und 2.5% rechnen.
Strategien zur Amortisation
Bei der Finanzierungsplanung sollte zudem die Strategie zur Amortisation des Darlehens berücksichtigt werden. Dabei haben Käuferinnen in der Schweiz in der Regel zwei Optionen: die direkte oder indirekte Amortisation.
Die direkte Amortisation reduziert die Schuld regelmässig und direkt, während bei der indirekten Amortisation die Rückzahlungsbeträge in eine gebundene Vorsorgeversicherung (3a) eingezahlt werden, was steuerliche Vorteile bringen kann.
Dieser Punkt verlangt eine individuelle Abwägung und sollte mit einem Finanzberater besprochen werden, um eine Strategie zu entwickeln, die den persönlichen und finanziellen Verhältnissen entspricht.
3. Verborgene und oft übersehene Kosten beim Kauf einer Immobilie
Renovierungs- und Umzugskosten
Während die Kosten eines Hauses an sich bereits eine Herausforderung darstellen können, bergen Renovierungskosten weitere finanzielle Hürden, die oft unterschätzt werden.
Möglicherweise müssen vor dem Einzug Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, sei es in Form von Malerarbeiten, Bodenverlegungen oder Installationen. Diese Kosten variieren erheblich je nach Aufwand und können von einigen tausend bis zu mehreren zehntausend Franken reichen.
Zudem ist mit Umzugskosten, die je nach Entfernung und Menge des Umzugsguts zwischen CHF 1’000 und CHF 5’000 liegen können, zu rechnen.
Anschlussgebühren
Anschlussgebühren für Strom, Wasser, Gas und eventuell Fernwärme sind weitere Punkte, die es zu bedenken gilt. Dabei kann es sowohl einmalige Gebühren für den Anschluss selbst als auch Kosten für die Installation der Zählgeräte geben.
In einigen Schweizer Kantonen oder Gemeinden können hierfür insgesamt bis zu CHF 2’000 anfallen. Ebenso sollte man sich über eventuelle jährliche Grundgebühren der Versorgungsunternehmen informieren, die trotz niedrigem Verbrauch anfallen.
Gebäudeenergieausweis (GEAK)
Der Energieausweis zeigt die energetische Qualität einer Immobilie auf und kann bei der Kaufentscheidung eine wesentliche Rolle spielen. In der Schweiz ist der Energieausweis zwar nicht landesweit vorgeschrieben, gewinnt jedoch zunehmend an Bedeutung.
Die Energieausweiskosten für eine energetische Bewertung des Hauses liegen zwischen CHF 0 und CHF 2’100. In der Standardausführung kostet der Gebäudeenergieausweis zwischen CHF 450 und 650. Dies kann sich als nützliche Investition erweisen, da ein energieeffizientes Haus langfristig Kosten einspart und beim Wiederverkauf vorteilhaft ist.
Hausverwaltung
Schliesslich ist auch die Hausverwaltung ein Punkt, der bei einem Hauskauf nicht ausser Acht gelassen werden sollte, besonders bei Mehrparteienimmobilien. Wenn Sie keine Zeit oder keine Erfahrung in der Verwaltung einer Immobilie haben, könnten Sie eine Verwaltungsfirma beauftragen. In der Schweiz liegen die Kosten hierfür üblicherweise zwischen 5% und 10% der jährlichen Kaltmiete, sofern es sich um vermietete Objekte handelt, oder alternativ können jährliche Festpreise vereinbart werden.
4. Steuerliche Aspekte beim Hauskauf
Eigenmietwert: Die Besteuerung der eigenen Immobilie
Der Eigenmietwert ist ein zentraler Begriff in der schweizerischen Immobiliensteuer. Er bezieht sich auf den Betrag, den Sie theoretisch bezahlen müssten, wenn Sie Ihre eigene Immobilie mieten würden.
In der Regel wird der Eigenmietwert auf 60-70% des lokalen Marktwerts für vergleichbare Mietobjekte festgelegt. Dieser fiktive Mietwert wird Ihrem Einkommen zugerechnet und muss versteuert werden. Im Gegenzug können Schuldzinsen sowie Unterhalts- und Erneuerungskosten von der Steuer abgezogen werden, was besonders bei älteren Objekten oder Sanierungen relevant ist.
Kapitalauszahlungssteuer
In der Schweiz besteht die Möglichkeit, Mittel aus der Pensionskasse für den Erwerb von Wohneigentum zu nutzen. Dies ist jedoch mit steuerlichen Konsequenzen verknüpft, namentlich der Kapitalauszahlungssteuer.
Die Kapitalauszahlungssteuer wird auf den entnommenen Betrag erhoben und ist kantonal stark unterschiedlich. In Genf kann der Steuersatz bis zu 12% betragen, während er in Zug bei nur etwa 3% liegt. Es ist zu beachten, dass diese Steuerprogression je nach Höhe des bezogenen Betrags variiert und möglicherweise Auswirkungen auf Ihre finanzielle Planung beim Hauskauf haben kann.
Grundstückgewinnsteuer beim Immobilienverkauf
Ein weiterer steuerlicher Faktor ist die Grundstückgewinnsteuer, die beim Verkauf der Immobilie anfällt. Die Steuer wird auf den Gewinn, also den Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufspreis, erhoben.
Die Höhe und Berechnung dieser Steuer variiert je nach Kanton erheblich. Auch die Dauer des Besitzes spielt eine Rolle, da in einigen Kantonen der Steuersatz mit längerer Besitzdauer sinkt.
5. Gebäudeversicherungen
Die Gebäudeversicherung spielt eine entscheidende Rolle bei der Absicherung Ihres Eigentums. Sie schützt das Gebäude vor Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm und weitere Risiken. In einigen Kantonen, etwa im Kanton Waadt, ist eine Gebäudeversicherung obligatorisch und wird staatlich betrieben.
Die jährlichen Prämien können, je nach Grösse, Alter und Zustand der Immobilie, zwischen CHF 300 und CHF 2000 liegen. Vergleichen Sie verschiedene Anbieter und achten Sie auf die Deckungssumme sowie die inbegriffenen Risiken.
6. Zukünftige und potenzielle Kosten
Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung
Die Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung sind oft eine unterschätzte Grösse im Budget eines Hausbesitzers. Um nachhaltig den Wert und Zustand eines Hauses zu bewahren, ist es ratsam, monatlich eine Rücklage zu bilden. Dieser Betrag sollte mindestens 1% des Kaufpreises des Hauses pro Jahr betragen.
Bei einem Hauskauf von CHF 800’000 sollten also jährlich etwa CHF 8’000 für spätere Reparaturen und Instandhaltungsmassnahmen zurückgelegt werden, um eventuelle Renovierungen oder notwendige Reparaturen problemlos bewältigen zu können.
Wertverlust und potenzielle Steigerung
Ein weiterer Aspekt ist der Wertverlust und die potenzielle Steigerung einer Immobilie. Diverse Faktoren wie die wirtschaftliche Entwicklung der Region, infrastrukturelle Veränderungen oder der allgemeine Zustand des Hauses können sowohl eine Wertminderung als auch eine -steigerung zur Folge haben.
Ein Neubau kann in den ersten Jahren beispielsweise bis zu 5% seines Wertes verlieren, während eine Immobilie in einer aufstrebenden Gegend gleichzeitig im Wert steigen könnte. Hierbei ist es essenziell, laufende Marktentwicklungen im Blick zu behalten und ggf. in werterhaltende oder -steigernde Massnahmen zu investieren.
Anpassungen und Erhöhungen der Immobiliensteuern
Ein weiteres potentielles finanzielles Risiko sind Anpassungen und Erhöhungen der Immobiliensteuern. Die Besteuerung von Immobilien unterliegt kantonalen und kommunalen Vorschriften, die sich mit der Zeit ändern können. Dies betrifft sowohl die Grundstückgewinnsteuer bei einem späteren Verkauf als auch jährlich anfallende Steuern, wie die auf den Eigenmietwert. Beispielsweise könnte eine Anpassung der Steuersätze in Ihrem Kanton Ihre jährlichen Zahlungen um einige hundert oder gar tausend Franken steigen lassen.
Die Grundstückgewinnsteuer trifft den Verkäufer und berechnet sich nach dem Gewinn aus dem Verkauf. Hier spielt nicht nur der Kanton eine Rolle, sondern auch die Dauer des Besitzes. Ein Gewinn von CHF 200’000 nach einem Besitz von 10 Jahren könnte im Kanton Bern beispielsweise mit rund 20% besteuert werden, also mit etwa CHF 40’000.
7. Einfluss von Lage und Immobilientyp auf die Kosten
Externe und Interne Instandhaltung (Gartenpflege, Schneeräumung)
Die Externe und Interne Instandhaltung verursacht häufig unerwartete Kosten und ist stark von der Lage Ihrer Immobilie abhängig. Beispielsweise können in ländlichen Gebieten oder in Regionen mit starken Wintermonaten die Ausgaben für Gartenpflege und Schneeräumung beträchtlich sein. Ein gepflegter Garten kann jährlich Kosten zwischen CHF 500 und CHF 2.000 verursachen, je nach Grösse und Anspruch.
Schneeräumung kann, abhängig von der Region und den klimatischen Bedingungen, zusätzliche CHF 200 bis CHF 800 jährlich beanspruchen. Beide Posten sind entscheidend für den Erhalt und die Ästhetik Ihres Eigentums und können die Hauskauf Kosten substanziell beeinflussen.
Besonderheiten und Gemeinschaftskosten bei Stockwerkeigentum
Wenn Sie Stockwerkeigentum erwerben, kommen Besonderheiten und Gemeinschaftskosten auf Sie zu, die oft unterschätzt werden. Diese beinhalten beispielsweise die Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen und -einrichtungen wie dem Treppenhaus, Aufzug oder der Aussenfassade.
Hier müssen Sie mit monatlichen Nebenkosten rechnen, die je nach Grösse Ihrer Wohnung und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft variieren können. Zum Beispiel könnten Renovierungen des gemeinschaftlichen Treppenhauses schnell Mehrkosten von CHF 1’000 bis CHF 5’000 pro Partei bedeuten.
Ebenfalls können spezielle Regelungen und Pflichten in der Hausordnung enthalten sein, welche die Nutzung und Pflege der Immobilie und deren Umgebung betreffen.
