Nicht nur beim Kauf, sondern auch beim Verkauf einer Immobilie stellen sich Eigentümern viele Fragen: Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf? Wie viel ist meine Immobilie überhaupt wert und wie erziele ich einen guten Verkaufspreis? Lohnt sich der Verkauf über einen Makler? Erfahren Sie, was es zu beachten gilt, damit der Verkauf Ihrer Immobilie glatt über die Bühne geht. Ein Gastbeitrag von MoneyPark.
Sei es ein Jobwechsel, der den Umzug der ganzen Familie unvermeidlich macht, sei es, weil man eine besser gelegene Immobilie gefunden hat und diese kaufen will: die Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind vielfältig. Wer sich frühzeitig mit den Aspekten eines erfolgreichen Verkaufs befasst, erspart sich viel Aufwand und Ärger beim Verkauf.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?
Auch auf dem Immobilienmarkt gibt es gewisse saisonale Schwankungen. Erfahrungsgemäss flacht die Nachfrage zum Jahresende ab und zieht dann im ersten Quartal des neuen Jahres wieder an. Zudem sollten Sie sich überlegen, wie Sie Ihre Liegenschaft mit ihren Vorzügen präsentieren möchten: Eine Villa mit Pool wird sich im Sommer sicherlich besser verkaufen lassen als im Herbst. Ein Einfamilienhaus mit gepflegtem Garten ist im Frühling besonders ansprechend. Wer bei der Planung des Verkaufs auf solche vermeintlichen Kleinigkeiten achtet, kann lange Durststrecken im Verkaufsprozess vermeiden.
Lohnen sich Renovationsarbeiten?
Kleinere Arbeiten, die das Erscheinungsbild der Immobilie direkt beeinflussen – wie ein gepflegter Garten, funktionierende Beleuchtung sowie gereinigte Fenster, Wände und Türen – vermitteln einen besseren Eindruck und können entsprechend den Verkaufspreis beeinflussen. Mit grösseren Umbau- bzw. Renovationsarbeiten wie dem Einbau eines neuen Bodens oder Küche sollten Sie vorsichtig sein. Denn die Käufer haben meist ihre eigenen Vorstellungen, nach denen sie den Innenraum ihres Eigenheims gestalten möchten.
Lesen Sie hier, wie Sie mit dem Renovieren Steuern sparen können. Aktuell ist zudem die Abschaffung des Eigenmietwertes in der Diskussion. Welche steuerlichen Auswirkungen diese hätte, zeigt die aktuelle MoneyPark-Studie.
Wie verkaufe ich zum richtigen Preis?
Um ein Gespür dafür zu entwickeln, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist, lohnt sich ein Marktvergleich: Finden Sie heraus, zu welchem Preis ähnliche Immobilien in der Umgebung verkauft wurden. Mit Hilfe von online verfügbaren Datenbanken, wie z.B die kostenlose Online-Immobilienbewertung von MoneyPark, bekommen Sie erste Anhaltspunkte für die Verhandlungsbasis.
Der genaue Verkaufspreis wird natürlich auch vom Interesse der Käuferschaft bestimmt: Interessieren sich viele potenzielle Käufer für die Immobilie, können Sie womöglich einen höheren Kaufpreis aushandeln.
Alternativ können Sie Ihre Liegenschaft von einem Profi schätzen lassen, was allerdings höhere Kosten zur Folge hat. Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf, wird er die Immobilienschätzung normalerweise mit der so genannten hedonischen Methode durchführen. Dabei wird der sogenannte Verkehrswert der Immobilie anhand einer Datenbank von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ermittelt.
Lohnt es sich einen Makler zu beauftragen?
Zahlreiche Online-Portale bieten einfache und günstige Möglichkeiten, eine Immobilie selbst zu inserieren. Lohnenswert kann es aber durchaus sein, einen Makler beizuziehen. Er nimmt Ihnen viele mühselige Arbeiten ab, wie z.B. die Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen, Notartermine oder Besichtigungen. Auch wenn es um kleinere Renovationen, den optimalen Verkaufspreis oder die Ausgestaltung des Kaufvertrages geht, kann er Sie beraten.
Für die Vermarktung und den Verkauf der Immobilie verlangen Makler in der Regel zwischen 2-3 Prozent des Verkaufspreises. Kalkulieren Sie diese Kosten ein und achten Sie darauf, einen Makler zu beauftragen, der Mitglied in einem Immobilienverband ist. Wie bei der Hypothek gilt auch hier: immer mehrere Offerten einholen und vergleichen!
Wie wickelt man den Verkauf ab?
Haben Sie einen ernsthaften Interessenten gefunden, ist die Arbeit noch lange nicht erledigt. Die Ausarbeitung des Kaufvertrages mit all seinen Klauseln kann sehr zeitintensiv sein. Hier sollten Sie genügend Zeit einplanen, um nicht unter Druck etwas unterzeichnen zu müssen, ohne alle Eckpunkte verifiziert und mit dem Käufer ausgehandelt zu haben. Auch die genauen Übergabemodalitäten sollten im Kaufvertrag detailliert festgehalten werden.
In der Regel bereitet der Notar den Immobilienkaufvertrag vor und sendet diesen zur Durchsicht an beide Parteien. Der Vertrag wird meistens vierfach im Original unterzeichnet: Je eine Version geht an den Notar, das Grundbuchamt und an die beiden Parteien. Sowohl Käufern als auch Verkäufern steht es frei, umgekehrt einen Entwurf des Kaufvertrags vorzubereiten und diesen dem Notar zur Anpassung zu schicken.
Der Notar ist weder dem Käufer noch dem Verkäufer verpflichtet. Sollte er gewisse Punkte des Kaufvertrags als einseitig empfinden, wird er die Parteien in der Regel darauf aufmerksam machen. Das entbindet Sie aber nicht von der Pflicht, den Vertrag selbst genau zu prüfen! Notare sind immer für eine gewisse Region zuständig. Sie sind also nicht völlig frei in der Wahl. Die Kosten für den Notar werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Damit der Kaufvertrag rechtliche Gültigkeit erlangt, muss er durch einen Notar beurkundet werden (vgl. OR Art. 216).
Muss ich beim Verkauf Steuern entrichten?
Verkaufen Sie eine Immobile, werden in den meisten Kantonen Grundstücksgewinnsteuern fällig. Es sei denn, Sie investieren den Gewinn wieder in eine neue, vergleichbare und selbstgenutzte Immobilie. Wie hoch die Steuer im Einzelfall ausfällt, hängt neben der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis auch von den wertvermehrenden Investitionen, die Sie in der Zwischenzeit getätigt haben, sowie vom Kanton ab. In einigen Kantonen wird zudem die Handänderungssteuer zwischen dem Verkäufer und dem Käufer aufgeteilt. Wer welchen Anteil trägt, wird im Kaufvertrag festgehalten.
Alle Fakten und Tipps rund um das Thema Grundstücksgewinnsteuer finden Sie hier.
