🏡 Nachmieter finden und stellen: Rechte, Pflichten & Tipps für den Auszug

Ein neuer Job, eine günstigere Wohnung oder persönliche Veränderungen – es gibt viele Gründe, warum Mieter ihre Wohnung vorzeitig kündigen und einen Nachmieter suchen. Doch was ist dabei erlaubt? Welche Rechte und Pflichten gelten? Und wie können Sie möglichst schnell und rechtssicher einen Nachmieter finden?

In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige – inklusive rechtlicher Grundlagen, Tipps zur Suche, einer Vorlage für Ihr Nachmieter-Inserat, rechtlichen Hinweisen, einer Checkliste für die Nachmietersuche und Tipps zur Wohnungsübergabe.

Kann ich mit einem Nachmieter vorzeitig kündigen und Mietkosten sparen?

Die Antwort lautet: Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. Grundsätzlich können Sie Ihre Wohnung nur zum offiziellen Kündigungstermin kündigen. Dieser ist im Mietvertrag geregelt oder folgt den ortsüblichen Daten (meist: Ende März, Juni oder September). Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate.

Wenn Sie jedoch vorzeitig ausziehen möchten, haben Sie laut Mietrecht die Möglichkeit, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen. Wird dieser akzeptiert, kann der Vermieter Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen.

Das Prinzip dahinter: Sie kümmern sich selbst um die Nachmietersuche und bieten einen oder mehrere Kandidaten an, die bereit sind, die Wohnung unter den bestehenden Bedingungen zu übernehmen.

📌 Wichtig für die rechtliche Absicherung: Informieren Sie Ihre Verwaltung frühzeitig schriftlich über Ihre ausserterminliche Kündigung. Verwenden Sie idealerweise ein Nachmieter-Formular und senden Sie alles per eingeschriebenem Brief.

Erwähnen Sie ausdrücklich, dass Sie einen Nachmieter suchen, und bewahren Sie eine Kopie des Schreibens sowie die Einschreibequittung sorgfältig auf. So können Sie im Streitfall belegen, dass Sie Ihren Pflichten als Mieter nachgekommen sind.

Was bedeutet ein ausserterminlicher Auszug?

Ein ausserterminlicher Auszug bedeutet, dass Sie Ihre Mietwohnung zu einem Zeitpunkt verlassen möchten, der nicht dem vertraglich vereinbarten Kündigungstermin entspricht. Viele Mieter entscheiden sich dafür, wenn sie kurzfristig umziehen müssen – zum Beispiel wegen eines Jobwechsels oder einer günstigeren Wohnmöglichkeit.

Damit Sie bei einem vorzeitigen Auszug nicht weiter Miete zahlen müssen, erlaubt das Mietrecht eine vorzeitige Vertragsauflösung – unter der Bedingung, dass Sie einen geeigneten Nachmieter stellen.

Damit die ausserterminliche Kündigung rechtskräftig wird, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Sie schlagen dem Vermieter mindestens einen zumutbaren Nachmieter vor
• Der Nachmieter ist bereit, den bestehenden Mietvertrag zu gleichen Bedingungen zu übernehmen
• Die vollständigen Unterlagen (z. B. Nachmieter Formular, Betreibungsregisterauszug) müssen mindestens 30 Tage vor dem gewünschten Auszugstermin eingereicht werden

🚨 Achtung: Sie sind erst dann rechtlich aus dem Mietvertrag entlassen, wenn der vorgeschlagene Nachmieter den Vertrag tatsächlich unterschreibt.

Rechte & Pflichten von Mietern beim Nachmieter suchen

Wenn Sie ausserterminlich kündigen und einen Nachmieter suchen, gelten in der Schweiz klare gesetzliche Rahmenbedingungen. Diese regeln die Rechte und Pflichten sowohl für Sie als Mieter:in als auch für die Verwaltung bzw. den Vermieter.

📌 Ein fairer und reibungsloser Ablauf entsteht nur, wenn beide Seiten – Mieter und Vermieter – ihre Rechte und Pflichten kennen und verantwortungsvoll handeln.

Anforderungen an den Nachmieter

Wenn Sie einen Nachmieter suchen, muss dieser bestimmte gesetzliche Kriterien erfüllen, um vom Vermieter als zumutbar akzeptiert zu werden. Nur wenn alle Bedingungen erfüllt sind, haben Sie Anspruch darauf, frühzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden.

Die wichtigsten Anforderungen im Überblick:

• Zahlungsfähigkeit prüfen: Als Faustregel gilt: Der monatliche Mietzins sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens der vorgeschlagenen Person betragen. Ein aktueller Betreibungsregisterauszug ohne offene Verfahren oder Verlustscheine ist zwingend. Diese Unterlagen werden üblicherweise zusammen mit dem Nachmieter Formular eingereicht.
• Gleiche Verhältnisse: Der Nachmieter sollte ähnliche Haushaltsverhältnisse mitbringen wie Sie – zum Beispiel keine Grossfamilie in einer 2-Zimmer-Wohnung. Auch das soziale Umfeld (z. B. Seniorenhaus, ruhige Wohnlage) kann bei der Bewertung durch die Verwaltung eine Rolle spielen.
• Vertrag zu gleichen Bedingungen übernehmen: Der Nachmieter muss bereit sein, den bestehenden Mietvertragvollständig zu übernehmen – ohne Änderungen bei Mietzins oder Vertragsdauer. Der Vermieter darf keine Mieterhöhung oder Vertragsänderung durchsetzen, nur weil ein neuer Mieter vorgeschlagen wird.

💡 Tipp: Nutzen Sie eine offizielle Vorlage oder ein standardisiertes Formular des Mieterverbands oder Ihrer Verwaltung, um alle Nachmieter-Daten korrekt und vollständig zu übermitteln.

So informieren Sie Ihre Verwaltung richtig

Die schriftliche Kommunikation mit Ihrer Verwaltung ist ein zentraler Schritt, wenn Sie einen Nachmieter suchen und vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen möchten. Nur mit einer klaren und fristgerechten Mitteilung sichern Sie sich rechtlich ab.

So gehen Sie vor, wenn Sie Ihre ausserterminliche Kündigung einreichen und einen Nachmieter vorschlagen möchten:

• Verfassen Sie ein eingeschriebenes Kündigungsschreiben, in dem Sie Ihre Kündigungsabsicht mitteilen und ausdrücklich erwähnen, dass Sie selbst einen Nachmieter stellen werden.
• Fügen Sie dem Schreiben alle wichtigen Unterlagen bei:
  • Ein vollständig ausgefülltes Nachmieter Formular (erhältlich bei der Verwaltung oder dem Mieterverband)
  • Einen aktuellen Betreibungsregisterauszug der vorgeschlagenen Person
  • Das gewünschte Übergabedatum, an dem der Nachmieter die Wohnung übernehmen soll
• Bewahren Sie Kopien aller Dokumente sowie die Einschreibequittung der Post sorgfältig auf.

Diese Sorgfalt hilft Ihnen im Streitfall, zu belegen, dass Sie Ihren gesetzlichen Verpflichtungen korrekt nachgekommen sind – insbesondere im Hinblick auf die rechtzeitige Mitteilung beim vorzeitigen Kündigen mit Nachmieter.

Nachmieter finden: So gehen Sie gezielt vor

Um einen Nachmieter zu finden, lohnt es sich, verschiedene Plattformen zu nutzen. Homegate, Flatfox oder Tutti bieten grosse Reichweite und professionelle Inseratsfunktionen, sind aber meist kostenpflichtig. Facebook-Gruppen und lokale Online-Foren sind kostenlos und besonders effizient in beliebten Wohngegenden – allerdings oft weniger strukturiert. Für maximale Sichtbarkeit empfiehlt es sich, mehrere Kanäle parallel zu nutzen.

Die Suche nach einem Nachmieter ist für einen erfolgreichen Auszug entscheidend. Gehen Sie dabei strategisch vor:

1. Inserat erstellen – online & offline

Ein professionelles Nachmieter-Inserat erhöht Ihre Chancen deutlich. Achten Sie auf:

• Qualitativ hochwertige Fotos bei Tageslicht
• Aussagekräftige Infos zu Mietzins, Wohnfläche, Verfügbarkeit
• Authentische Beschreibung ohne Bildbearbeitung

Plattformen für Ihr Inserat:

• homegate.ch, flatfox.ch, tutti.ch
• lokale Facebook-Gruppen
• schwarze Bretter, Bekannte, Arbeitgebernetzwerk

2. Wohnungsbesichtigungen organisieren

• Planen Sie mehrere Termine, auch abends oder am Wochenende
• Bitten Sie Interessenten, das Nachmieter-Formular auszufüllen
• Verlangen Sie Unterlagen: Lohnnachweis, Ausweiskopie, Betreibungsauszug

3. Mehrere Nachmieter vorschlagen

• Laut Gesetz reicht ein Nachmieter, aber: mehrere Vorschläge erhöhen Ihre Erfolgschance
• Die Verwaltung hat bis zu 30 Tage Zeit, die Kandidaten zu prüfen
• Nach Ablauf dieser Frist und ohne Reaktion sind Sie vertraglich entbunden

Dürfen Vermieter Nachmieter ablehnen?

Ja – ein Vermieter darf einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen, allerdings nur unter bestimmten, gesetzlich zulässigen Voraussetzungen. Entscheidend ist, ob der Nachmieter als zumutbar gilt.

Eine Ablehnung ist möglich bei:

• Schlechter Bonität, z. B. wenn der Nachmieter eine negative Betreibungsauskunft vorweist
• Unpassender Haushaltsgrösse, etwa wenn eine Grossfamilie eine 1-Zimmer-Wohnung übernehmen möchte
• Fehlender Aufenthaltsbewilligung, insbesondere bei Drittstaatsangehörigen ohne dauerhafte Erlaubnis zum Wohnen in der Schweiz

Wichtig: Der Vermieter darf einen Nachmieter nicht aus persönlichen Gründen oder aufgrund willkürlicher Vorbehalte ablehnen. Es zählen nur objektive Kriterien.

Wird ein potenzieller Nachmieter abgelehnt, lassen Sie sich unbedingt schriftlich bestätigen, dass die vorgeschlagene Person bereit gewesen wäre, den Mietvertrag unter den gleichen Bedingungen zu übernehmen. So können Sie im Streitfall belegen, dass Sie einen zumutbaren Nachmieter gestellt haben – und sind rechtlich auf der sicheren Seite.

Checkliste: Nachmieter erfolgreich finden

Diese Nachmieter-Checkliste führt Sie Schritt für Schritt durch den Prozess – von der Kündigung bis zur Übergabe:

Vorbereitung & Kommunikation mit der Vermietung

• Kündigung rechtzeitig einreichen (am besten eingeschrieben)
• Im Kündigungsschreiben erwähnen, dass Sie einen Nachmieter suchen
• Kopie des Schreibens und Einschreibequittung aufbewahren
• Nachmieter-Vorschlagsformular bei der Verwaltung oder dem Mieterverband besorgen

Nachmieter suchen & auswählen

• Inserat erstellen mit guten Fotos und klaren Angaben (z. B. Miete, Grösse, Bezugstermin)
• Anzeige auf Plattformen wie homegate.ch, flatfox.ch, tutti.ch veröffentlichen
• Nachmieter auch über Social Media und persönliche Netzwerke suchen
• Wohnungsbesichtigungen organisieren (Einzeltermine oder Gruppenbesichtigungen)

Unterlagen sammeln & einreichen

• Nachmieter füllen das Nachmieter-Formular vollständig aus
• Betreibungsregisterauszug und Lohnnachweis vom Nachmieter einholen
• Alle Unterlagen fristgerecht (mind. 30 Tage vor geplantem Auszug) per Einschreiben an die Verwaltung senden
• Mehrere Nachmieter vorschlagen, um Ablehnungsrisiken zu minimieren

Rechtlich absichern

• Bei Ablehnung: Nachweis einholen, dass der Nachmieter bereit war, die Wohnung unter gleichen Bedingungen zu übernehmen
• Schriftliche Bestätigung der Verwaltung einfordern, wenn Sie aus dem Vertrag entlassen werden
• Bei Unklarheiten: Unterstützung beim Mieterverband einholen

Diese strukturierte Checkliste hilft Ihnen dabei, keine wichtigen Schritte zu übersehen und Ihre Rechte beim Nachmieter suchen vollständig auszuschöpfen.

Was passiert, wenn ich niemanden finde?

Falls Sie trotz intensiver Bemühungen keinen geeigneten Nachmieter finden, sind Sie rechtlich weiterhin an Ihren Mietvertrag gebunden. Das bedeutet: Sie müssen die Wohnung bis zum nächsten offiziellen Kündigungstermin weiterbezahlen.

Zu den weiterlaufenden Kosten gehören:

• Die monatliche Miete
• Alle vertraglich geregelten Nebenkosten
• Weitere vereinbarte Gebühren oder Abgaben (z. B. für Parkplatz, Kellerraum etc.)

In Einzelfällen zeigt sich die Verwaltung kulant – etwa wenn ohnehin eine Renovation geplant ist oder ein längerer Leerstand hingenommen wird. Sprechen Sie offen mit der Verwaltung und klären Sie, ob eine einvernehmliche Lösung ohne Nachmieter möglich ist.

💡 Tipp: Notieren Sie alle Kommunikationsverläufe und speichern Sie Ihre Inserate und Bewerbungen – das kann als Nachweis dienen, dass Sie aktiv einen Nachmieter gesucht haben.

Nachmieter suchen: Häufige Fragen

1.) Wie viele Nachmieter muss ich vorschlagen?
Laut Obligationenrecht (OR) reicht es aus, einen einzigen zumutbaren Nachmieter zu stellen. Dieser muss bereit sein, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen und muss alle Anforderungen an die Zumutbarkeit erfüllen.

In der Praxis ist es empfehlenswert, mehrere Nachmieter vorzuschlagen, um die Wahrscheinlichkeit einer schnellen Vertragsauflösung zu erhöhen und Ablehnungen vorzubeugen.

2.) Was ist ein zumutbarer Nachmieter?
Ein zumutbarer Nachmieter ist jemand, der wirtschaftlich und persönlich in das bestehende Mietverhältnis passt. Die wichtigsten Kriterien sind:

• Zahlungsfähigkeit (Nettoeinkommen im Verhältnis zur Miete, keine Betreibungen)
• Gleiche oder ähnliche Haushaltsverhältnisse (z. B. keine 5-köpfige Familie für eine 2-Zimmer-Wohnung)
• Vertragsübernahme ohne Änderungen – der Nachmieter muss bereit sein, den bestehenden Mietvertrag vollständig zu übernehmen

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, darf der Vermieter den Nachmieter in der Regel nicht ablehnen.

3.) Was tun, wenn der Vermieter den Nachmieter ablehnt?
Wird ein zumutbarer Nachmieter abgelehnt, sollten Sie unbedingt Beweise sichern:

• Lassen Sie sich die Ablehnung schriftlich vom Vermieter bestätigen
• Dokumentieren Sie, dass die vorgeschlagene Person bereit war, zu den gleichen Konditionen zu übernehmen
• Bewahren Sie alle Unterlagen und die Kommunikation mit der Verwaltung sorgfältig auf

In der Praxis ist es empfehlenswert, mehrere Nachmieter vorzuschlagen, um die Wahrscheinlichkeit einer schnellen Vertragsauflösung zu erhöhen und Ablehnungen vorzubeugen.

4.) Gilt das Recht auf Nachmieter auch bei Untermiete?
Ja – auch bei Untermietverhältnissen (z. B. in einer WG) können Sie einen Nachmieter suchen, wenn Sie vorzeitig ausziehen möchten.

Allerdings gelten hier zusätzliche Regeln:

• Die anderen Mitbewohner:innen dürfen einen vorgeschlagenen Nachmieter aus zwischenmenschlichen Gründen ablehnen (z. B. Sympathie, WG-Kompatibilität)
• Die Zustimmung aller Hauptmieter ist häufig erforderlich
• Auch bei Untermiete sollte die vorgeschlagene Person zumutbar und zahlungsfähig sein

📌 Wichtig: Halten Sie auch bei Untermiete alle Absprachen schriftlich fest.

Nachmieter suchen mit System

Wer ausserterminlich aus seiner Mietwohnung ausziehen möchte, hat die Möglichkeit, durch das Stellen eines geeigneten Nachmieters frühzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden – und damit unnötige Mietkosten zu vermeiden. Das ist nicht nur gesetzlich erlaubt, sondern in vielen Fällen auch problemlos möglich.

Damit das gelingt, sind drei Dinge entscheidend:

1. Rechtzeitig informieren: Kündigen Sie die Wohnung frühzeitig und kommunizieren Sie Ihre Absicht zur Nachmietersuche klar und schriftlich gegenüber der Verwaltung – am besten per Einschreiben.
2. Zumutbaren Nachmieter suchen: Achten Sie darauf, dass der Nachmieter zahlungsfähig ist, ähnliche Verhältnisse mitbringt und den Vertrag zu identischen Konditionen übernimmt. Nutzen Sie ein Nachmieter Formular und legen Sie alle relevanten Unterlagen bei.
3. Saubere Dokumentation & rechtlicher Schutz: Halten Sie alle Schritte schriftlich fest. Sollte es zu einer Ablehnung kommen, sichern Sie sich durch Belege ab – und holen Sie im Zweifel rechtliche Unterstützung beim Mieterverband.

Mit der richtigen Vorbereitung, einem professionellen Vorgehen bei der Suche und einem klaren Verständnis Ihrer Rechte als Mieter steht dem erfolgreichen Auszug mit Nachmieter nichts im Weg.