Wohneigentum zu erwerben ist ein Lebenstraum unzähliger Menschen. Doch die Wohneigentumsquote in der Schweiz verharrt unter 40%. Dies obwohl sich die Hypothekarzinsen auf einem historischen Tiefpunkt befinden. Woran liegt das? Und was braucht es für eine erneute Ankurbelung? Ein Gastkommentar von MoneyPark.
Kein entwickeltes Wohlstandsland hat eine derart niedrige Wohneigentumsquote wie die Schweiz und Experten gehen für das laufende Jahr gar von einem Rückgang aus. Zum Vergleich: Unsere europäischen Nachbarländer haben Quoten von zum Teil deutlich über 50 oder 60 Prozent.
Realität entfernt sich immer weiter von der Modellberechnung und verhindert Wohneigentum
Aus unserer Sicht ist folgende Situation wesentlich für die Stagnation der Wohneigentumsquote: Während die regulatorischen Bedingungen unverändert streng geblieben sind, haben sich die realen Zinsen immer weiter reduziert. Das aktuelle – im historischen Vergleich betrachtet äusserst tiefe – Zinsniveau verhilft der Wohneigentumsquote jedoch nicht zu einer Aufwärtsbewegung. Denn in Bezug auf die Tragbarkeit der Hypothek spielt das heutige Zinsniveau keine Rolle: Das Eigenheim muss gemäss allgemein gängiger Tragbarkeitskriterien auch bei einem Zinsniveau von 4.5 bis 5 Prozent finanzierbar sein. Ein weiterer in unseren Augen äusserst relevanter Aspekt wird kaum beachtet: Bei der Berechnung der Nebenkosten ist vielfach eine Kluft zwischen den kalkulatorischen und den effektiv anfallenden Kosten entstanden. Dies aus zwei hauptsächlichen Gründen: Erstens basiert die Nebenkostenberechnung fälschlicherweise auf dem Wert der Liegenschaft (Objekt- und Landwert). Landwertsteigerungen, die keinen Einfluss auf die Nebenkosten haben, fliessen voll in die kalkulatorische Berechnung ein. Zweitens wird der energetische Zustand des Objektes nicht berücksichtigt, obwohl dieser die Betriebskosten stark beeinflusst.
Berechnungsgrundlage für Nebenkosten vielfach zu hoch
Bei einem Neubau oder einem energieoptimierten bestehenden Objekt dürften diese Kosten in der Realität kaum mehr als ein halbes Prozent des Verkehrswertes ausmachen. Die überwiegende Mehrheit der Hypothekaranbieter rechnet aber pauschal mit Nebenkosten von einem Prozent. Bei einem Verkehrswert von einer Million Franken ergibt sich daraus bereits eine Differenz von 5’000 Franken jährlich. Allein diese Differenz kann über die Zu- oder Absage einer Hypothekarfinanzierung entscheiden. Hierzu ein Rechenbeispiel:
| Kaufpreis 1 Mio. / Hypothek CHF 800’000 | bei 1 % Nebenkosten | bei 0.5 % Nebenkosten |
| Zinskosten (kalkulatorisch 5%) | CHF 40’000 | CHF 40’000 |
| Nebenkosten | CHF 10’000 | CHF 5’000 |
| Amortisation | CHF 10’000 | CHF 10’000 |
| Total | CHF 60’000 | CHF 55’000 |
| Notwendiges Einkommen, um Tragbarkeit <33% sicherzustellen | CHF 182’000 | CHF 167’000 |
Im obigen Rechenbeispiel ist mit 1 Prozent Nebenkostenpauschale bei einer 80-prozentigen Finanzierung und einer Amortisation von 150’000 Franken innerhalb der nächsten 15 Jahre ein Einkommen von rund 182’000 Franken nötig. Würde mit einem halben Prozent gerechnet, reduzierte sich das benötigte Einkommen um satte 15’000 auf 167’000 Franken.
Keine zusätzlichen Risiken bei Erhöhung der Wohneigentumsquote
Von einer Blasenbildung im Markt für Eigenheime kann keine Rede sein. Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren nur moderat gestiegen. Zudem ist der Schweizer Hypothekarmarkt der am stärksten reglementierte Hypothekarmarkt weltweit. Darauf zurückzuführen ist folglich auch, dass kaum Verluste durch Hypothekarausfälle entstehen. Die Banken rechnen aktuell mit Ausfallrisiken von 0.01 bis 0.03 Prozent. Von einem derart risikolosen Kreditmarkt profitieren am Ende nur Banken und Vermieter.
Wohneigentum reduziert die Kosten im Vergleich zur Miete markant
Aktuelle Zahlen zeigen, dass die Kosten einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung derzeit um rund 18 Prozent tiefer ausfallen. Erst bei einem Zinsniveau von über 2.2 Prozent würde dieser Vergleich zugunsten der Miete ausgehen.
Zusätzlich sprechen folgende Argumente für den Erwerb eines Eigenheims:
- Selbstverwirklichung: Der Eigentümer hat grosse Gestaltungsmöglichkeiten.
- Höherer Ausbaustandard: Mietwohnungen haben meist einen tieferen Ausbaustandard.
- Keine Kündigung: Der Eigentümer bleibt im Eigenheim, so lange er will.
- Steuervorteile: Zwar muss ein Eigenmietwert versteuert werden, die Hypothekarzinsen und werterhaltender Unterhalt sind dafür voll abzugsfähig.
- Altersvorsorge: Bei einem Eigenheim werden die Hypothekarschulden bis zum Erreichen des Rentenalters in der Regel stark abgebaut. Dadurch reduzieren sich die Wohnkosten im Alter deutlich.
- Budgetentlastung durch die Einsparung von Wohnkosten gegenüber der Miete
- Fehlen renditestarker und im Risiko auch nur annähernd vergleichbarer Anlagealternativen
- Unvergleichbar höhere emotionale Zufriedenheit im Vergleich zur Miete (sog. «Peace-of- Mind»-Effekt).
Fazit
Der Erwerb eines Eigenheims ist nach wie vor attraktiv und die Stagnation der Wohneigentumsquote bedeutet keineswegs, dass der Wunsch von Schweizer Familien nach einem Eigenheim abgenommen hat. Die real stark gesunkenen Tragbarkeitskosten fliessen in keiner Form in die Prüfungskriterien für eine Finanzierung ein. Die Hürde wird vielfach noch erhöht, indem dem Hypothekargesuchsteller noch unrealistisch hohe Nebenkosten aufgebrummt werden. So werden gesellschaftliche Spannungen kreiert, indem es «Normalverdienern», jungen Familien und älteren Kreditnehmern de facto verunmöglicht wird, von der Miete ins Eigentum zu wechseln.
Damit die Realisierung des Traums vom Eigenheim nicht nur wenigen gut situierten Personen vorbehalten bleibt, ist die starre Modellberechnung dringend zu individualisieren und damit näher an die realen Kosten heranzuführen. Dazu gehören neue Finanzierungsmodelle und -produkte, aber auch die Berücksichtigung des individuellen energetischen Zustandes des Objektes zur Berechnung realitätsnaher Nebenkosten. Nur so kann die Wohneigentumsquote in der Schweiz weiter erhöht werden.
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