Potenzielle Eigenheimkäuferinnen und -käufer kämpfen nicht nur mit starren Tragbarkeitsregeln und einem intransparenten Anbietermarkt, sondern leiden auch unter einem Informationsdefizit. Letzteres geht aus der jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche MoneyPark in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt hat. Zwei Drittel der Mietenden hat Interesse, eine Immobilie zu erwerben, 41% glaubt aber die Kriterien für eine Hypothek nicht zu erfüllen, obwohl die grosse Mehrheit noch nicht einmal das individuelle Kaufpotenzial analysiert. So sind das über eine Million Mietende, welche den Weg ins Eigenheim weder suchen noch finden.
Ein Eigenheim ist und bleibt das Ziel von vielen. Die Hälfte der Schweizerinnen und Schweizer plant, eine Immobilie zu kaufen. Bei der Mieterschaft ist dieser Wunsch mit 66 Prozent besonders ausgeprägt. Das Hauptargument für ein Eigenheim liegt bei den günstigeren Wohnkosten (47%). Die Mieterschaft bezahlt für ein vergleichbares Objekt mehr als doppelt so viel, wie Eigentümerinnen und Eigentümer.
Mieterschaft bezahlt mehr als doppelt so viel
Gemäss Bundesamt für Statistik kostet die Miete einer 4-Zimmer-Wohnung in der Schweiz per Ende 2019 im Durchschnitt etwas mehr als 1’500 Franken pro Monat, ohne Nebenkosten. Demgegenüber beläuft sich der monatliche Hypothekarzins einer vergleichbaren Wohnung auf rund 700 Franken. Als Berechnungsgrundlage dienen hier ein Verkehrswert von 775’000 Franken und eine Hypothek von 620’000 Franken (80% des Verkehrswertes) sowie der von der SNB berechnete Durchschnittszinssatz für Hypotheken.
Für eine vergleichbare 4-Zimmer-Wohnung bezahlen Eigentümerinnen und Eigentümer somit 800 Franken pro Monat oder jährlich 9’600 Franken weniger. Diese Berechnung bezieht fürs Eigentum keine Amortisationen ein, weil es sich nicht um Ausgaben handelt, sondern um eine Art des «Zwangssparens». Durch die Amortisation wird liquides Vermögen immobilisiert, sprich der Eigenkapitalanteil an der Liegenschaft erhöht. Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor würde ein Kostenvorteil von jährlich 1’600 Franken gegenüber den Mietausgaben verbleiben.
Viele trauen sich (zu Unrecht) keine Hypothek zu
Obwohl die Wohnkosten mit einem Eigenheim stark reduziert werden können, traut sich ein beachtlicher Teil von 41% der kaufinteressierten Mieter keine Hypothek zu. Das sind 1.3 Millionen Mieter, welche glauben, die Kriterien für eine Hypothek nicht zu erfüllen. Dabei hat die grosse Mehrheit davon (85% resp. 1.1 Mio.) noch nicht einmal das individuelle Kaufpotenzial analysiert und jeder Vierte (26%) kennt das Angebot der kostenlosen Kaufpotenzialanalyse (z.B. Online Tragbarkeits- und Eigenmittel-Rechner) nicht.
Anbieter zeigen sich zunehmend flexibel
Gerade junge Familien glauben aufgrund von temporären Einkommenseinbussen und entsprechend erhöhten Tragbarkeiten keinen Hypothekaranbieter zu finden. Die gute Nachricht ist, dass die Anbieter die Situation erkannt haben und zunehmend mit grösserer Flexibilität bei ihren Tragbarkeitskriterien auf diese Entwicklung reagieren. Allerdings gilt nach wie vor: Je höher die Tragbarkeit ist, desto weniger Finanzierungspartner gewähren eine Hypothek. Gerade Versicherungen sind bei ihren Vergabekriterien sehr strikt und kaum bereit, über eine Tragbarkeit von einem Drittel hinaus zu finanzieren. Pensionskassen, Stiftungen und vereinzelte Banken zeigen hier mit individuelleren Tragbarkeitsberechnungsmodellen mehr Flexibilität. Aufgrund der fehlenden Transparenz am Hypothekarmarkt dürfte die Dunkelziffer der eigentlich finanzierbaren Fälle trotz erhöhter Tragbarkeit beträchtlich sein.
Es lohnt sich, das individuelle Kaufpotenzial zu analysieren. Entweder im persönlichen Gespräch mit dem Hypothekarspezialisten oder online. Zudem hilft ein möglichst breiter Marktvergleich und die Berücksichtigung von verschiedenen Anbietergruppen wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Bei erhöhter Tragbarkeit (>33 %) nicht den Kopf in den Sand stecken, sondern auf Angebote von Anbietern achten, die individuellere Tragbarkeitsberechnungsmodelle anwenden.
Weitere spannende Erkenntnisse zur Immobiliensuche, zu den Wohnpräferenzen, zum Thema Sparen sowie Nachhaltigkeit beim Wohnen gibt’s in der Wohntraumstudie von MoneyPark.
