Wohnung vermieten: Was müssen Sie dabei beachten?

Sie besitzen eine Wohnung oder ein Haus, aber wohnen nicht darin? Dann haben Sie die Möglichkeit, die Wohnung oder das Haus zu vermieten. Dabei gibt es einiges zu beachten. Unter anderem die Kosten und das Administrative. Was Sie bei der Vermietung Ihrer Wohnung beachten sollten, erfahren Sie hier.

Wann lohnt es sich, eine Wohnung zu vermieten?

Als VermieterIn sollten Sie zuerst sicher sein, ob sich die Wohnung oder die Liegenschaft wirklich für die Vermietung eignet. Bei der Vermietung eines Hauses sollte die Rendite genügend hoch sein. Aber Renovationen in der Zukunft sollten nicht vergessen werden. Bei der Vermietung der Wohnung sollten nicht nur Ihre laufenden Kosten gedeckt, sondern auch ein Ertrag erzielt werden.

Nicht zu vergessen ist der Zeitaufwand, der bei der Vermietung eine wichtige Rolle spielt. Als privater Vermieter müssen Sie Zeit für Besichtigungen, die Wohnungsübergabe und haben. Gegen Zahlung einer Gebühr übernimmt eine Verwaltung den Vermietungsaufwand für Sie.

Wie sehr sich die Vermietung einer Wohnung für Sie lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Wie hoch sind die Nebenkosten, die auf den Eigentümer entfallen?
• Wie gut ist der Zustand der Wohnung?
• Wie hoch wird der Mietzins sein?
• Wie attraktiv ist die Wohnung in der Region? Wie viel leere Wohnungen hat es?

Die Wohnung doch lieber verkaufen?

Falls Sie die Wohnung verkaufen wollen, sollten Sie diese nicht vermieten. Vermietete Wohnungen zu verkaufen ist schwieriger, da der Käufer nicht sofort einziehen kann. Der neue Eigentümer kann dem Mieter kündigen, dazu muss aber die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden. Somit hat es auch einen Einfluss auf die Immobilienbewertung, ob die Wohnung vermietet ist oder nicht.

Den richtigen Mietpreis für Ihre Wohnung finden

Grundsätzlich sind Vermieter an einem hohen Mietzins interessiert, damit Sie eine hohe Rendite mit der Vermietung erzielen. Es gibt aber rechtliche Restriktionen beim Mietzins, womit Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen geschützt werden. Vermieter dürfen also keine zu hohen Mietpreise verlangen. Die rechtliche Grundlage zum Thema missbräuchlicher Mietzins wird im Obligationenrecht durch Art. 253b gesetzt. Wenn der Mietzins im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegt, ist der Preis nicht missbräuchlich.

Deshalb orientieren sich die meisten Vermieter an den Mietpreisen für vergleichbare Wohnungen in der gleichen Region oder demselben Stadtteil. Am besten vergleichen Sie die Merkmale von vergleichbarer Wohnungen mit Ihrem Objekt. Beispielsweise kann die Lage der Wohnung zu einem niedrigeren Mietpreis führen, falls diese an einer dicht befahrenen Hauptstrasse oder in der Nähe eines Bahngleises liegt. Eine ruhige Gegend mit schönem Ausblick rechtfertigt dagegen einen hohen Mietpreis.

Als Alternative können Sie auch einen Immobilienmakler für die Mietpreisfindung hinzuziehen, der sich mit dem lokalen Wohnungsmarkt und dem Mietrecht bestens auskennt.

Wohnung vermieten: Mit oder ohne Hilfe eines Makler?

Bei der Suche nach passenden MieterInnen für Ihre Immobilie können Sie entweder die Angelegenheit selbst in die Hand nehmen oder ein Maklerbüro beauftragen. Ein Maklerbüro übernimmt für Sie einige Aufgaben. Des Weiteren unterstützt Sie das Maklerbüro bei Unklarheiten oder Fragen.

Welche Punkte Sie für sich selbst im Voraus bestimmen sollten:

Einige Fragen sollten Sie für sich selbst so oder so im Voraus klären: Wie hoch ist die maximale Anzahl an Menschen, die in der Wohnung leben dürfen? Wollen Sie die Wohnung nur für eine kurze Dauer vermieten, da Sie eine Weltreise antreten, oder langfristig? Möchten Sie Haustiere in Ihrer Wohnung oder nicht?

Diese Punkte sollten bereits vor dem ersten Besichtigungstermin feststehen. Beim Weg über einen Immobilienmakler sollten Sie diese kommunizieren.

Vermietung von Ihnen selbst:

Eine private Wohnungsvermietung bringt einen hohen Arbeits- und Zeitaufwand mit sich, der von Eigentümern oftmals unterschätzt wird. Einige Aufgaben die dabei auf Sie zukommen sind unter anderem:

• Mietpreis festlegen
• Wohnung mit passenden Fotos inserieren
• Mietvertrag aufsetzen
• Besichtigungen organisieren
• Wohnungsübergabe durchführen

Für jede dieser Aufgaben, brauchen Sie relativ viel Zeit. Deshalb ist es in vielen Fällen für Vermieter sinnvoll, einen erfahrenen Makler zu beauftragen.

Vermietung mit Hilfe eines Makler:

Erfahrene Makler haben schon viele Vermieter bei der Vermietung unterstützt. Damit sind diese Profis, auf die Sie sich verlassen können. Makler übernehmen oder unterstützen Sie bei den folgenden Aufgaben gegen eine Entlöhnung:

• Angemessener Mietzins für die Wohnung finden.
• Beratung zum Thema Mietvertrag.
• Sorgfältige Auswahl des Mieters/der Mieterin.
• Beantwortung von Fragen zu mietrechtlichen Angelegenheiten.

Inserat für die Wohnungsvermietung erstellen

Auf den meisten Immobilienplattformen können Sie ein Inserat für Ihre Wohnung schalten. Auf solchen Plattformen können Sie Ihre Wohnung inserieren. Für die private Vermietung einer Wohnung zahlen Sie je nachdem einen anderen Preis.

Etablierte Plattformen verlangen etwas mehr. Diese haben aber eine höhere Anzahl von Nutzern, was die Chance erhöht, einen passenden Mieter zu finden. Es gibt auch Plattformen, auf denen Sie Ihre Wohnung kostenlos inserieren können, wie zum Beispiel urbanhome.ch.

In der Regel müssen Sie immer folgende Angaben zum Mietobjekt machen:

• Objektart (Wohnung, Feriendomizil, WG etc.)
• Adresse
• Zimmeranzahl
• Grösse
• Preis: Nettomiete und Bruttomiete, Nebenkosten
• Bilder zur Wohnung
• Ihre Kontaktangaben
• Beschreibung des Objekts

Was beachten bei der Wohnungsbesichtigung?

Mit der Wohnungsbesichtigung sollten Sie herausfinden, ob eine Person sich als Mieter eignet oder nicht. Damit Interessenten einen guten Eindruck von Ihrer Wohnung erhalten, lohnt es sich vor der ersten Besichtigung allfällige Reparaturen zu erledigen.

Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit eine Gruppenbesichtigung oder Einzeltermine mit Interessenten durchzuführen. Die Organisation der Besichtigung hängt von Ihren persönlichen Vorlieben und der Anzahl Mietinteressenten ab.

Die Einzelbesichtigung lohnt sich besser für ein persönliches Kennenlernen. Mit der Gruppenbesichtigung dagegen können Sie viel Zeit sparen und erhalten eventuell beim ersten Termin schon mehrere Bewerbungen.

Stellen Sie Kopien eines Anmeldeformulars bei der Wohnungsbesichtigung für die Interessenten bereit. Damit erhalten Sie von den Mietinteressenten die wichtigsten Angaben. Es kann auch sein, dass diese schon eine Bewerbungsmappe erstellt haben und für Sie bereithalten. In diesem Fall sollten Sie genauestens überprüfen, ob alle wichtigen Unterlagen dabei sind.

Fehlervermeidung bei der Mieterauswahl:

Mietbetrüger können hohe Mietschulden verursachen. Wenn ein Mieter nicht zahlen kann, dann bringt das für Sie erhebliche finanzielle und zeitliche Kosten mit sich. Daher ist es bei der Mieterauswahl wichtig, die potenzielle Mieter genauesten unter die Lupe zu nehmen.

Sie sollten die Mietinteressenten bereits im Anmeldeformular nach dem Einkommen, Personalien, Betreibungsregisterauszug und Referenzen fragen. Natürlich lohnt es sich auch beim Vorvermieter nachzufragen, ob dieser pünktlich gezahlt und einen guten Eindruck hinterlassen hat. Stellt es sich heraus, dass der Mietinteressent oft umgezogen ist, sollten Sie Registerauszüge der früheren Wohnorte verlangen.

💡 Tipp:
Vermieten Sie die Wohnung nur mit einer Mietkaution, die im Mietvertrag festgehalten ist. Diese dient als Sicherheit, falls der Mieter den Mietzins oder die Nebenkosten nicht bezahlen kann. Die Kaution bekommt der MIeter nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurück.

Passender Mieter gefunden – Wie sollte der Mietvertrag aussehen?

Der Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden und ist an keine besondere Form gebunden. Dennoch werden meistens Formularmietverträge genutzt.

Elemente, die unbedingt im Mietvertrag geregelt werden sollten (hier ein Mustervertrag):

• Mietparteien: Vermietende und mietende Personen/Parteien sollten im Mietvertrag erfasst werden.
• Mietsache: Hier halten Sie fest, was Sie als Vermieter dem Mietenden zum Gebrauch überlassen.Vergessen Sie nicht, Räumlichkeiten wie Keller, Estrich, Waschküche etc. aufzuführen.
• Mietzins und Nebenkosten: Normalerweise wird der monatliche Mietzins festgehalten. Zusätzlich wird auch beschrieben, wie sich dieser zusammensetzt: Nettomietzins plus Nebenkosten.
• Mietkaution: Die Mietkaution wird auch als Mietzinsdepot bezeichnet. Sie muss nur geleistet werden, wenn es im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird. Sie müssen den Betrag festhalten, der von den Mietern als Kaution (Depot) hinterlegt werden muss. Die Höhe der Mietkaution kann maximal 3 Monatsmieten betragen.
• Mietdauer: Mietverträge können auf bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen werden. In der Regel wird der Vertrag auf unbestimmte Dauer abgeschlossen. Dann können Mieter oder Vermieter die Kündigung einreichen, wenn gewisse Regeln und Fristen eingehalten werden.
• Falls Sie einverstanden sind, dass die Mietenden die Mietwohnung untervermieten dürfen, muss dies im Mietvertrag festgehalten werden.

Wie sollte die Wohnungsübergabe durchgeführt werden?

Nachdem die Mietkaution und die Miete für den ersten Monat bezahlt wurden, sollten die Schlüssel für die Wohnung den Mietern ausgehändigt werden. Die Aushändigung der Schlüssel kann auch schon vorher gemacht werden, aber zumindest die Zahlung der Mietkaution sollte im Voraus als Sicherheit verlangt werden.

Für die Wohnungsübergabe erstellen Sie ein Protokoll. In diesem Protokoll wird die Übergabe dokumentiert. Es werden vor allem Mängel und Schäden detailliert notiert. Am Ende sollte das Abnahmeprotokoll von beiden Parteien – Mieter und Vermieter – unterzeichnet werden.

Wie hoch sind die Steuern für Mieteinnahmen?

Mieteinnahmen zählen zu den steuerbaren Einkünften und Sie müssen darauf Einkommenssteuer zahlen. Es kommt nicht darauf an, ob Sie die Wohnung dauerhaft oder nur für kurze Dauer vermieten. Sobald Sie einen Mietzins vom Mieter erhalten, müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommensteuer in Ihrer Steuererklärung versteuern.

💡 Wichtig:
Bei einer Untervermietung erhält man keine Einkünfte, sondern die eigene Mietzahlung wird reduziert. Als Mieter muss man daher die Miete eines Untermieters nicht in der Steuererklärung angeben.

Als Vermieter können Sie zahlreiche Kosten der Vermietung von der Steuer absetzen mit diesen Steuertipps:

1. Bewahren Sie alle Nachweise von Zahlungsbelege auf. Ansonsten können Sie keine Kosten von der Steuer abziehen. Dazu gehören Hypothekarzinsen, Unterhalt und Nebenkosten.
2. Falls Sie werterhaltende Massnahmen umsetzen, wie die Reparatur der Heizung, können Sie diese Kosten abziehen.
3. Verteilen Sie grössere Sanierung auf mehrere Etappen. Mit dieser Verteilung können Sie über mehrere Jahre die Kosten von den Mieteinnahmen abziehen.
4. Die Ausgaben für Versicherungsprämien können Sie auch als Ausgaben geltend machen. Zum Beispiel die Liegenschaftssteuer.

In der Steuererklärung haben Sie die Möglichkeit die tatsächlichen Kosten anzugeben oder Sie nutzen den Pauschalabzug. Dieser liegt in den meisten Kantonen bei 20% vom Brutto-Mietertrag. Welche Regelung im Kanton, in dem Sie leben, gelten, können Sie der Wegleitung zur Steuererklärung entnehmen.

Zusätzliche Steuern als Hauseigentümer:

Als Haus- oder Wohnungseigentümer müssen Sie noch weitere Steuern zahlen, die jährlich anfallen:

• Liegenschaftssteuer: Ob diese erhoben wird und wie hoch diese Steuer ist, wird in den kantonalen Steuervorschriften geregelt.
• Vermögenssteuer: Auf den Steuerwert der Liegenschaft (Wohnung, Haus) müssen Steuern zahlen.